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2019重庆楼市政策年中盘点

字号+ 作者:d01 来源:网易 2019-07-26 09:43 我要评论( )

2019年上半年,全国各地房地产新政纷纷出台。在坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位下,一城一策在各城市稳妥推进,促进房地产市场平稳运行。 那么上半年,重庆出台了哪些重大导向性的政策呢?楼市挖掘机对此进行了全面总结分析。 全国政策:套内面积进行

2019年上半年,全国各地房地产新政纷纷出台。在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位下,“一城一策”在各城市稳妥推进,促进房地产市场平稳运行。

那么上半年,重庆出台了哪些重大导向性的政策呢?楼市挖掘机对此进行了全面总结分析。

 

全国政策:套内面积进行交易

2019年2月,住房城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中《住宅项目规范(征求意见稿)》(以下简称“《住宅规范》”)第二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

影响:此征求意见稿一出,即引起了外界的广泛关注,并且被解读为“取消房子公摊面积”。但此文件还未正式落地,只是一份征求意见稿,最终会以怎样的形式实施还不能确定。但可以肯定的一点是,住建部规定以套内面积来进行计价交易,会让房地产市场的交易变得更加规范、透明。

而重庆是走在全国前列,早在2002年6月,重庆市人大常委会就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求商品房销售以套内面积作为计价依据。该条例于当年8月1日施行,因此,即使《住宅规范》最终落地,对重庆的房地产市场也不会有太大影响。

 

全国政策:限墅令

2019年2月底,国土资源部公布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》,再次强调“严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅类用地”。

影响:从1994年起到2016年,关于加强土地供应调控的通知便接连发文,对别墅、类别墅项目用地进行严格限制。今年的“限墅令”在此前基础上又严了不少。

锐理数据顾问总监姜益洋表示:“重庆的‘限墅令’是对中央住建部相关政策的及时跟进,旨在清退违规别墅建筑,规范市场,长期来看,“限墅令”力度不会减弱。而从别墅市场供销价走势来看,2019年上半年供应受阻,新增同比下滑40%以上,成交均价稳涨,现有“存货”将更为紧俏。此外,近期重庆土地市场“降容提价”,低容高价地块需要高溢价能力产品实现其利润指标。别墅、洋房、大平层是目前主流的具有较高溢价能力的产品,别墅开发受限,洋房和大平层业态的竞争将更为激烈,将倒逼企业加大研发投入,提升产品竞争力。同时,别墅市场收紧,需求不减,洋房和大平层产品也最有可能享受别墅客户外溢所带来的红利”。

 

全国政策:央行3次降准

1月2日,央行调整普惠金融定向降准考核标准;1月4日,央行降准1个百分点;5月15日,央行降准1个百分点;6月17日,央行降准1个百分点。

影响:降准能够缓解房地产企业资金压力,对于购房者按揭来说也能获得相对平稳的信贷价格。降准后银行的贷款政策会趋于宽松,包括开发贷款和个人按揭贷款,甚至是租赁市场的贷款等,都会面临一个相对宽松的环境,有助于此类市场后续交易的活跃。

 

从全国的政策来讲,在“房住不炒”的定位下,今年的房地产调控并没有松懈,依然保持平稳。在此基础定调之下的地方政策,也以稳市场、稳预期为主。

 

地方政策:重庆向西

2018年11月,《重庆市城市提升行动计划》实施,其中,依托大学城规划建设的科学城落地沙坪坝西永,引起广泛关注,到了2019年,重庆向西的声音空前响亮。

影响:重庆前沿区域经济研究院院长/研究员/教授李勇认为,“重庆科学城是成渝城市群的重庆与成都开展协作的门户和前沿,通过建设重庆科技城,有利于在主城西部形成以创新为核心的全市发展‘动力源’、‘创新核’,与两江新区共同形成引领全市发展的‘双引擎’,带动城市空间体系的优化完善”。由于科学城还将联动九龙坡、北碚、江津和璧山,形成西部“智能谷”,李勇教授认为:“科学城落地促进了重庆向西发展”。对此,重庆大学建筑管理与房地产学院教授/原市国土房管局专家库成员王林教授也持相同的观点,他认为:“科学城的落地有利于吸引更多高端人群入驻重庆,而这部分人群也有住房的需求,因此能在一定程度上提升城市的人口质量;此外还能调整城市住房的空间结构,带动重庆向西发展”。

 

地方政策:房产税起征点上调

1月1日,重庆市住房和城乡建设委员会官方网站发布公告称,从2019年1月1日起,重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点由2018年的15455元/㎡调整为17630元/㎡。

影响:重庆作为房产税试点城市之一,2011年已开始施行房产税政策,截至2019年,“高档住房”房产税起征点已上调6次了,基本每年都会上调,且范围也仅限于新购的超过一定成交价格的高档住房,首套刚需完全不受影响。此次房产税起征点上调是跟随市场变化而调整,对整体楼市影响不大。


 

地方政策:计划供应住宅用地3.4万亩

2019年3月底,重庆市规划和自然资源局公告了2019年住宅用地供应计划,2019年大重庆市计划供应2266.66公顷,约为34000亩土地。

影响:2018年原重庆国土房管局公告的住宅用地供应计划为29000亩,2019年计划供应增加5000亩,同比增长17.24%,从2019上半年的土拍情况也能佐证土地供应的充足。2019年上半年重庆主城区商品房供应加大,上半年供应21315亩,按目前公告的住宅用地供应计划,2019下半年剩余供应减少,因此下半年的土拍市场或将降温。

 

地方政策:“学位房”凉了

2019年5月,重庆市教委公布2019年义务教育招生入学政策,首次明确规定:从2019年起,严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩,不得与楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款,保障义务教育招生入学机会公平。

影响:在重庆,一些开发商在建盘时,会引进某些名校,从而达成合作,将一套房与一个学位进行捆绑销售,购房者只要买房子女就可入读名校。这样的方式也深受部分购房者追捧,不惜高价买房。而此次重庆市教委发布的这条禁令,拿钱买房读名校就此成为过去。对此,王林认为:“对学位房的严控,对于以住房需求为主的刚性购房人群影响不大,但是对传统的通过购房来获得入学资格的这部分购房群体,影响还是比较直接的。”

 

地方政策:明确公积金缴存基数上、下限

重庆住房公积金管理中心官网发布《关于确定2019年度住房公积金缴存基数上、下限的通知》。《通知》明确提出,2019年度住房公积金缴存基数上限为20441元,下限不得低于重庆市人力资源和社会保障局公布的当地现行最低工资标准。

影响:一般每年6-7月份,全国各地可调整住房公积金缴存基数、缴存比例和月缴存限额。近期,除了重庆外,深圳、青岛、长春、南昌、乌鲁木齐等多地已发布调整方案。因此,只是正常的调整。

 

地方政策:人才落户“宽门槛”

5月,重庆的人才落户政策,因落户门槛较其他城市更宽,再次受到关注。在重庆,所有人才落户,均不受在渝务工、就业年限和缴纳社保年限的限制,甚至没有年龄限制。

与此同时,为高层次人才提供创新创业的金融支持,涵盖人才信用贷最高额度100万元;房产抵押贷最高额度500万元;工业用房按揭贷最高额度2000万元等方面。

影响:对此王林认为:“重庆因知名度不断提升,经济、配套条件也不断向好发展,近几年对外来人口的吸引力一直维持在比较高的位置,呈现人口净流入的状态。此次重庆对人才落户实施放宽政策,也是跟随了全国‘人才争夺战’的步伐。重庆放宽政策,吸引更多人才落户到重庆,这对于重庆房地产市场未来的发展是强有力的支撑。同时对落户的人群在贷款等方面也有相应放宽,这有利于重庆房地产市场的可持续发展。”

 

上半年,秉承“房住不炒”的基调,重庆上调房产税起征点、严禁民办学校招生与楼盘建设销售挂钩、放宽人才落户门槛、重庆向西发展,有新规落地也有新的发展机遇,总体来说,2019年上半年重庆楼市依然是“稳”字当头。

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